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港商观察 | 66.7亿！美国资本大佬在一个叫马坊的小镇赌铺大的

6.38元人民币，每平米一年的产出，差不多只能从便利店里带走两瓶红盖农夫山泉。有人，居然开出了66.7亿的支票。哪怕此地距离中国首都那座最著名的广场也就68公里，哪怕掏钱者乃号称“PE老祖宗”的美国华平投资，依旧有点匪夷所思。

马坊镇，一个连名字都绑着一头牲口的地方，位于北京平谷西南一隅。如果不是民间所谓的“丙午火马年”，很少有人会去关注这块1100年前因官方兴建马厩而得名的所在。

别说是马坊，包括整个平谷，放置北京经济地图同样容易被轻视。并非源于经济增速—2025年全区7%的表现，相较于整个城市尚高出1.6个百分点。可惜，基数太低！605.2亿元全年GDP若与海淀同期13691.41亿对比，仅相当于后者的4.32%。换种算法，坐拥中关村以及清华、北大的“海老大”完成一块钱GDP，更擅长种大桃的平谷人得攒下22.6元，方可追平。

对了，假设再用每平米产出去兑换前中国首富钟睒睒旗下的产品，海淀一年能得到10589瓶水，即比中环所处香港中西区还高出42%~58%。

作为《北京城市总体规划》中圈定的生态涵养区，水源保护、留白增绿功能始终优先。长期以来，平谷当地一产与三产合计权重高达85%。高附加值产业集聚能力欠缺，几乎成为先天性不足。直至，一家百分之百港资公司出现。

2022年10月，北京新平琪荷供应链公司成立，注册资本33亿人民币，即便实缴金额亦达到23.88亿元。更有意味的是，在此前的3月14日，还尚未完成注册的企业居然以18.53亿元，拍下平谷马坊561亩完整土地，相当于1.83个鸟巢，或近300个标准奥林匹克泳池。

这，是一个奇特的时空点。一方面，恰逢“圆周率日”，提供无限循环数推衍属于数学的节日；另一方面，当天又被定义为需要以糖果回礼的白色情人节。

于是，一份足以闯入北京当年外资绿地投资TOP10的大礼，带着无尽猜想不期而至。不过如果穿透可以发现，新平琪荷的唯一股东Delphinus HK一香港海豚控股，来头确实不小。其上线，系总部设于开曼/新加坡的东久新宜集团，而再往上追溯，就是淡马锡、贝恩资本、加拿大退休养老基金（CPPIB），以及最核心的操盘手美国华平投资。

华平，1966年诞生于纽约曼哈顿，创始人家族甚至参与创立了美联储。该机构被同行公认是现代PE资产投资的发明者之一。截至目前，其全球资管规模达860亿美元，为同类机构第二阵营中的代表。1994年，华平投资在香港设立办公室，次年正式进军中国内地。1000万美元押注亚信科技，后者成为中国首家登陆纳斯达克的IT服务类上市公司。同时，华平还成为新浪、哈药、深圳科兴、华大基因、药明康德、58同城乃至蚂蚁集团的投资者。

在中国的美元系PE赛道，华平未必是实力最强劲的一位。不过，有关物流地产方面，特别是新经济基础设施投资领域，它却是“隐性教父”。从最早投资擅长智造产业园运营的东久集团，到此后孵化主攻冷链的新宜集团，再至2021年12月16日将两家机构合并，同时进一步吸收15亿美元新融资，动作不断。

还有两个细节值得反复琢磨。其一，就在东久与新宜合并仅仅4个月后，华平又通过隐身方式大手笔进军北京。别忘了，北京是时仍处于疫情反复波动期间。其二，就在新平琪荷正式注册的当年10月，一个名叫东久新经济（508088）的REIT现身上交所。这是华平将其属下位于长三角昆山、无锡、太仓、常州总面积近28.6万平米的四个智造产业园，首次资产化尝试。

截至今年8月，该产品共录得32.9%的总计回报率。这一成绩，较中国内地首个同类上市产品中金普洛斯（508056）同期的-24.3%，大幅领先。要知晓，普洛斯一直是全球物流地产之王。

问题是，长三角“四大天王”悉数位于上海一小时产业溢出圈，电子、汽车、新能源、芯片，高标仓库转身就成为工厂的第二车间。典型南派功夫那种绵密贴身、疾风骤雨的快打风格，最终换来了超95%的出租率。偏偏南辕而北辙，北京平谷马坊不具备上述特质。

华平在赌什么？它赌的是大开大阖、以力破局。它要卡位，要用资本开支换取稀缺性乃至唯一性。事实上，华平为这一设想准备的真实资本开支，高达66.7亿。据可靠信源称，这将是其在相当长时间内在中国内地最后一次重资产出击。

好吧，当年辽人养马的地方，华平大肆跑马圈地的真实意图终于浮现：绝非贪图所谓的地价便宜，毕竟每亩330.3万对于当时市价而言还不能称之“捡漏”。关键，是一次性50年的出让年限（北京工业用地大多在20年），以及大体量的一次性供地。

与此同时，华平还摸到了未来的裙裾。它知道这里将成为北京唯一陆港型国际物流枢纽，这里将开通中欧班列。如此一来，海关+陆港+口岸匹配京郊唯一一条地方铁路，新型物流革命带动的经济结构转型清晰可见。

它，是最大的玩家。

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2022年，全球科技界与数学界联手，把圆周率小数点后计到了100万亿位，而到2026年则己是314万亿位。随着“π”的尾巴无远弗届，马坊小镇抛出的物理边界也在无穷扩张。北京-莫斯科9000公里铁路集运线率先出动，然后是北京-塔什干、北京-明斯克。掉头向南，北京-万象也已打通。至于货品，开始是汽车配件、建材、布料、铜版纸，后来多了滚筒洗衣机和商用空调，然后中草药来了。

不用讳言每月0.4~0.6的发车频率未达预计，也不必羞谈去回4:1的箱比。在2026年新平琪荷93.5万平米、号称亚洲最大单一高标仓储建筑全部投入之前，一切权当热身罢了。

现在，万事俱备。可还记得平谷当地6.38元/平米/年的产出值？再给一个数据，高标仓储一年的租金收入—550~1100元/平米。

但还不够，假如仓库会说话又当如何？仓储、展示、交易、配送一体化复合功能，足以把物流成本降低30%~40%，库存周转时间从7~10天降至2天以内。当然，如果置入仓播功能那便一切完美。通过直播，货架直接变成了背景板，沉默资产化身了触屏可见，传统仓储收益加上直播提成和保税服务，有望让单仓IRR从8%提升至9.5%~10.5%。至此，华平在北中国最大的物流押注，最终成为智慧物流加新零售基建的叙事逻辑。一个新的REIT，破壳有望。

最新消息是，今年10月，以前店后仓为卖点，平谷开启品牌梦工厂和国际选品仓活动，百余家中国食品业品牌公司届时将全面介入到跨境货源集采、样品展示、直播赋能、仓储分拨的新业态中。

马年，一个叫马坊的地方，果然“跑”起来了。而60岁的美国华平投资，在身后笑眯眯的看，心里计算的小数点后位数，很长很长。